Stará stavba nezapísaná v katastri nehnuteľností

Prelom 20. a 21. storočia sa zvykne označovať aj ako obdobie najväčšieho progresu, moderných technológií a digitalizácie. Modernizácia sa preukazuje nielen v športe, vyvíjaní inteligentných zariadení, či stavebníctve, ale aj v evidenčných systémoch. Jedným z nich je aj kataster nehnuteľností, ktorý bol na území Slovenskej republiky zriadený 1. januára 1993 prijatím zákona č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností s cieľom zabezpečiť poriadok v evidencii nehnuteľností. Dovtedy platil zákon č. 22/1964 Zb. o evidencii nehnuteľností, pri ktorom mali zápisy práv k nehnuteľnostiam len evidenčný charakter, čím nemali vplyv na vznik, zmenu alebo zánik práv k nehnuteľnostiam. Aj to bol dôvod prečo sa zápisy práv do evidencie nehnuteľností zo strany zainteresovaných subjektov zanedbávali[1] a štát bol nútený zaviesť jednotný model evidencie nehnuteľností, ktorý slúži nie len na evidenčné účely, ale je aj dôležitým informačným systémom, ktorý prispieva k ochrane právnych vzťahov, slúži na daňové a poplatkové účely, na oceňovanie nehnuteľností a plní aj ďalšie s tým súvisiace funkcie.[2]

Súčasná právna úprava je obsiahnutá v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľnosti, ktorým bola problematika katastra zjednotená a obsahovo sústredená do jedného komplexného zákona.

Skutočnosť je však taká, že aj v súčasnosti existujú stavby, ktoré nie sú zaevidované v katastri nehnuteľnosti, ale majú byť podľa vôle rokujúcich či zmluvných strán predmetom prevodu vlastníckeho práva alebo iného scudzovacieho či záväzkového úkonu.

Pokiaľ ide o stavbu pochádzajúcu spred roku 1976, východiskovým ustanovením pre evidenciu takejto stavby do katastra nehnuteľností je § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľnosti. Podľa tohto ustanovenia platí, že pri zápise stavby do katastra, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené, a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolania a ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.

Ako však zapísať stavbu, o ktorej nevieme, kto ju vlastnil pred rokom 1976 a nedisponujeme dokumentáciou, ako je kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie?

V prípade zápisu takýchto starých nehnuteľností môže prichádzať do úvahy niekoľko inštitútov, ktoré upravuje právny poriadok Slovenskej republiky. Patrí k nim aj inštitút vydržania či pasportu stavby.

Vydržanie v zmysle § 134 zákona č. 40/1964 Občiansky zákonník prichádza do úvahy, ak oprávnený držiteľ má nehnuteľnosť v držbe po dobu desať rokov.

Ďalším inštitútom, ktorý slúži na zápis starej nehnuteľnosti je vyhotovenie zjednodušenej dokumentácie prostredníctvom tzv. pasport stavby, ktorý je upravený v § 104 ods. 2 zákona č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Tento inštitút sa využíva práve pri starých stavbách, ktorých pôvodnú dokumentáciu či doklady sa nepodarilo zachovať. V detailoch tento proces pozostáva aj zo zabezpečenia ďalších dokladov v závislosti od skutkovej situácie, keďže fakticky možno hovoriť o spojenom stavebnom a kolaudačnom konaní.

Pokiaľ plánujete zapísať alebo previesť stavbu, ktorú zatiaľ kataster nehnuteľnosti „nepozná“, odporúčame Vám prekonzultovať takýto postup s advokátom za účelom nájdenia najvhodnejšieho riešenia. V ojedinelých prípadoch môže prichádzať do úvahy aj prevod vlastníctva bez potreby zapísania stavby do katastra nehnuteľnosti.

[1] Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2021, s. 10

[2] Lazar, J. a kolektív. Občianske právo hmotné 1. Bratislava: IURIS LIBRI, 2014, s. 587